Investir dans l’immobilier : profitez des meilleures rentabilités

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ? 

Un investissement immobilier est l’acquisition de bien immobilier dans le but de l’occuper pour en tirer une plus-value lors de la revente ou à des fins locatives pour percevoir des loyers de la part d’un tiers. Il peut concerner des biens d’habitation (maisons, appartements) mais aussi des actifs immobiliers d’entreprise tels que des bureaux, des locaux commerciaux, ou bien des entrepôts. L’investissement immobilier locatif peut concerner deux types de logements : La location meublée et la location nue (vide). 

Pourquoi investir dans l’immobilier ? 

Il y a de nombreux avantages liés à l’investissement immobilier, c’est pourquoi il est l’un des investissements préféré des français.

• En achetant un bien immobilier (maison, appartement) vous acquérissez un patrimoine que vous pourrez revendre pour obtenir une plus-value. En effet, le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter en France, de plus, c’est un investissement sûr qui ne peut disparaître car le bien est « immobile » par définition. Par ailleurs, c’est un patrimoine que vous pouvez léguer à vos enfants ou tout simplement pour l’occuper et jouir du bien.

• Vous obtiendrez des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Ces revenus complémentaires vous laisserons la possibilité de les dépenser selon vos envies : Pour des vacances, pour épargner afin de prévoir votre retraite par exemple, pour avoir un complément de revenus. En outre, vous pouvez utiliser l’argent perçu pour réinvestir dans l’immobilier et augmenter ainsi votre patrimoine immobilier ainsi que vos revenus. A la clé ? Une liberté financière qui est accessible quel que soit votre situation financière de départ, les investissements immobiliers ne sont absolument pas réservés aux riches.

• Accessibilité : Ce n’est pas hasard si l’immobilier représente l’un des investissements préféré des français. Que vous ayez une épargne importante ou pas, vous pouvez investir dans l’immobilier. Si votre projet est clairement défini et que vous avez un dossier solide, la banque vous accordera un crédit immobilier qui vous permettra de financer votre investissement. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier même sans apport.

• Rentabilité : Du fait de l’augmentation continue du prix de l’immobilier en France, l’investissement immobilier connaît une rentabilité élevée. Toutefois, le prix de l’immobilier n’est pas le seul critère à prendre en compte. La rentabilité d’un investissement locatif dépend aussi du montant du loyer et du prix d’achat du bien immobilier.

Où investir dans l’immobilier locatif en 2021

Nous vous présentons le top 9 des villes de France où le prix de l’immobilier a le plus progressé. Même si c’est un indicateur essentielle pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier, il n’est pas le seul facteur qui compte. Le classement est issu de https://www.byfinance.fr/immobilier-locatif-le-classement-des-villes-ou-investir-en-2020/.

• Toulouse

3100 euros / m², +6,7% en 1 an

• Nantes

3231 euros / m², + 8,6% en un 1 an

• Lilles 

2836 euros / m², + 3,5% en un 1 an

• Rennes

3012 euros / m², + 6,5% en un 1 an

• Angers

2034 euros / m², + 5,8% en un 1 an

• Montpellier

2895 euros / m², + 1,4% en un 1 an

• Strasbourg

2913 euros / m², + 4,9% en un 1 an

• Nanterre

5026 euros / m², + 5,1% en un 1 an

• Lyon 

4500 euros / m², + 11% en un 1 an

Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier ? 

Un bon investissement immobilier doit comme pour tout investissement être rentable. Dès lors, quels sont les critères essentiels ?

• Zone géographique : prix au m², le bien immobilier se situe-t-il dans une zone susceptible de prendre de la valeur

• L’offre et la demande locative : quelle est la concurrence ? Il y a-t-il beaucoup d’appartements ou de maisons à louer ? Quel est le niveau de la demande locative ( attractivité de l’emploi, nombre d’étudiants, etc.) ?

• Evaluer la rentabilité de l’investissement immobilier : se renseigner sur le prix au mètre carré et sur le prix moyen de la location pour telle ou telle surface afin de calculer la rentabilité brute puis nette (avec les taxes et les impôts déduits).

Faut-il investir dans un bien meublé ou vide ?

Nous vous présentons les différences entre la location meublé et vide du point de vue du propriétaire.

Les meubles 

Pour une location non meublée il s’agit d’un appartement ou d’une maison sans meuble. Il n’y a ainsi aucun coût concernant les meubles par rapport à une location meublée. Cette dernière impose au propriétaire de fournir des meubles obligatoires au(x) locataire(s) d’après la la loi Alur entrée en vigueur en 2015 :

• Literie qui contient au moins une couette et une couverture
• « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » (rideaux, stores, etc.)
• Plaques de cuisson
• Four et/ou four à micro-ondes
• Vaisselle nécessaire pour un repas
• Ustensiles de cuisine
• Table(s) et sièges
• Etagères de rangement
• Matériel d’entretien
• Luminaires

Fiscalité

La location meublée jouit d’une fiscalité plus favorable. Dans les deux cas vous serez soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais les déductions seront différentes.

Location meublée : vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » car vous êtes considéré comme une entreprise. Dans la plupart des cas, vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le fait qu’aux yeux de la loi vous touchez des bénéfices industriels et commerciaux vous permet d’obtenir des amortissements sur le bien loué, contrairement aux revenus fonciers (location vide). Vous pouvez choisir entre deux régimes qui vous permettent chacun de réduire vos impôts. En optant pour le régime forfaitaire, vous serez imposé sur la moitié des loyers. Si vous choisissez le régime réel, vos charges (travaux, intérêts, etc.) seront déduits de vos recettes locatives et vous pouvez déduire des loyers, une partie des différents éléments du logement. Cela vous permet de réduire votre base imposable et donc de diminuer vos impôts.

Location vide : l’Etat considère que vous percevez des revenus fonciers, en optant pour le régime micro-foncier vous payerez des impôts sur 70% des loyers. Ce qui représente 20% de plus par rapport au régime forfaite des locations meublées. Par ailleurs, si vous le souhaitez, vous pouvez rejoindre le régime réel et ainsi déduire vos charges pour l’imposition.

Durée du bail

• Location meublée : 1 an renouvelable, et 9 mois non renouvelable. 
• Location vide : le bail suit le principe du 3,6,9, c’est à dire d’une durée de 3 ans renouvelable.

Rendement

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de 3 critères essentiels : le prix d’achat du bien, le montant du loyer , les taxes et impositions. Dans la majorité des cas, la location meublée a une rentabilité plus élevée car le montant du loyer perçu est plus important et les impôts sont plus faibles comme nous l’avons vu précedemment.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? 

Il n’y a pas de choix idéal, les deux types de biens ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. 

Prix du bien : avantage aux biens anciens

En effet, le prix au mètre carré est moins cher pour les logements anciens sur l’Hexagone. 

Coûts d’entretien et travaux : plus intéressant pour le neuf

En achetant un bien immobilier neuf vous ferez des économies conséquentes de travaux par rapport à l’ancien.

Plus de choix pour l’emplacement pour les biens anciens

La plupart des appartements qui se trouvent en centre-ville et en banlieue sont des logements anciens. Ainsi, le risque de ne pas arriver à louer votre logement sont très faibles.

Dispositif Pinel : uniquement pour l’immobilier neuf

Vous profitez d’une réduction d’impôts en fonction de la durée de location.

Isolation et confort : le neuf est plus séduisant.

Les logements anciens ont souvent une isolation thermique et phonique de plus faible qualité par rapport aux logements neufs. Un bien neuf limite le turnover des locataires et constitue un gage de qualité en ce qui concerne l’isolation et le confort.

Peut-on investir dans l’immobilier sans argent ? Il y a-t-il un montant d’apport minimum ? 

Bien sûr, il vous suffit pour cela de souscrire un crédit immobilier auprès d’un organisme bancaire pour financer votre investissement. Vous pouvez facilement financer votre achat immobilier sans apport à condition d’avoir un dossier solide : Situation financière stable (taux d’endettement en-dessous de 33%), emploi en CDI de préfèrence, un projet cohérent.

De plus, souscrire un crédit immobilier peut s’avérer être intéressant au lieu d’utiliser l’apport pour plusieurs raisons. Tout d’abord, les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont relativement faibles. Ce qui vous permet de financer votre investissement à moindre coût et de garder votre épargne. De plus, si vous comptez louer votre bien, vous pouvez optez pour un crédit immobilier sur une longue durée afin d’obtenir un clash flow positif. En effet, en étendant la durée du crédit, vos mensualités seront plus faibles que les revenus perçus par votre loyer.

Toutefois, si vous disposez d’un apport qu’il soit de 5000 euros ou de 50 000 euros, n’hésitez pas à l’utiliser pour rembourser le plus rapidement possible votre investissement et profiter des revenus locatifs.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ? 

Il existe deux rentabilités pour tout type d’investissement immobilier : la rentabilité brute qui correspond au loyer annuel perçu divisé par le prix du logement (sans les charges), et le rentabilité nette qui déduit les charges et impositions.

Prenons un exemple concret pour bien comprendre. Un couple souhaitant investir dans l’immobilier achète, un appartement de 45 m² à 230 000 euros à Lyon et loué à 860 euros par mois.

Calcul de la rentabilité brute : loyers annuels perçus divisés par le prix d’achat du bien

(860*12 / 230 000) x 100 = 4.49%

Calcul de la rentabilité nette : rentabilité brute – charges (en pourcentage)

Il y a-t-il des impôts ou des taxes à payer pour l’investissement immobilier ?

 Les revenus locatifs sont obligatoirement soumis à l’imposition. Comme nous l’avons vu, celle-ci varie en fonction du type de location (meublée ou vide).

Location vide : vos revenus locatifs sont à déclarés en tant que revenus fonciers sur votre déclaration de revenus. Vous avez le choix entre deux régimes : le microfoncier si vos revenus bruts (charges non comprises) de la location ou des locations ne dépasse pas 15 000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal. Ou alors, le revenu réel si vos revenus bruts dépassent les 15 000 euros.

Location meublée : vous avez également le choix entre trois régimes différents. Dans tous les cas, les revenus perçus sont enregistrés dans la catégorie des comme  « biens industriels et économiques ».

– Le régime Micro-BIC si vos recettes locatives annuelles (brutes) sont inférieures à 70 000 euros. Vous serez imposé sur 50% de vos recettes locatives dans votre tranche d’imposition.

– Le régime réel simplifié : il est obligatoire si vos recettes locatives annuelles sont comprises entre 70 000 euros et 238 000 euros. Les loueurs du régime micro-bic peuvent y accéder sur option. Il permet la déduction de l’ensemble des charges sur les recettes pour le calcul d’imposition.

– Le régime réel normal : comme le régime réel simplifié, il permet la déduction de l’ensemble des charges. Toutefois, il est réservé aux loueurs qui perçoivent des revenus locatifs annuels supérieurs à 238 000 euros.

Investissement immobilier : quels sont les frais à prévoir ?

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on a tendance à se concentrer sur les avantages financiers et à oublier les frais qui peuvent en découler. Nous vous présentons les trois principaux frais qui surviendront pour tout investissement locatif :

• Les taxes et impôts

Taxe foncière 

Vous êtes avant tout un propriétaire, c’est pourquoi vous devrez payer la taxe foncière. Toutefois, avec la mise en place du dispositif Pinel, il se peut que vous soyez éligible à une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années après l’achat du bien immobilier à compter du premier janvier.

Taxe d’habitation

De plus, vous devrez vous acquittez de la taxe d’habitation. Renseignez-vous sur votre éligibilité pour être exonéré à hauteur de 100 % à partir de 2021? car grâce à la réforme du gouvernement, environ 80% des foyers seront exonérés.

Impôts sur le revenu et prélèvements sociaux

C’est un élément à prendre au sérieux dans le calcul de la rentabilité de votre opération immobilière. L’imposition des revenus locatifs a été renforcée et représente des sommes importantes.

• Frais de gestion locative

Gestion locative 

Lorsque vous confiez la gestion de la location à une agence immobilière (annonces, recherche des artisans, gestion des dossiers, etc.), vous devez payer une certaine somme à cette dernière.

Assurance sur les risques locatifs

– Vacance

– Loyers non payés

– Dégradation du bien immobilier

– Carence locative

Avez-vous une capacité d’apport ? Quelle part de votre épargne souhaitez-vous utiliser ? Plus votre apport sera important, plus le montant du crédit faible. Toutefois, vous pouvez décidez de privilégier un crédit plus important pour étendre la période de remboursement (les mensualités seront abaissées) ou dans le but d’un investissement locatif. Mettre un lien en savoir plus sur l’investissement locatif.

Assurance du bien

Frais de copropriété

• Le coût de l’entretien et des travaux

Que vous achetiez un logement neuf ou ancien, vous serez amenés à entretenir votre bien immobilier. Afin de prévoir d’éventuelles dégradations par les locataires, des travaux de rafraichissement, il convient de mettre de côté une somme pour payer ses dépenses potentielles.

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